Zgodovina ameriških sanj

Gradnja stanovanjskih območij v ZDA se začne z razvojem zemljišč in pripravo lokacije za gradnjo. Zemljišče je razdeljeno na posamezne parcele, pripravljajo se ulice, gradijo se kanalizacijski in deževni odtoki, napajajo se električna omrežja, plin in telefonski vod, šele nato se začne gradnja hiš. Takšne parcele pripravi in naredi eno podjetje in o takšni gradnji sem že podrobno pisal, vendar ni bilo vedno tako.

Danes bom povedal zgodbo o "ameriških sanjah" iz obdobja 1900 - 40. let prejšnjega stoletja in preučil možnosti take gradnje za prebivalstvo s finančnega vidika.

Do dvajsetega stoletja je bila večina spalnih prostorov relativno majhna, okoli obstoječih pa so se razširila nova območja s podaljševanjem že zgrajenih ulic. Vladnih zahtev za razvijalce ni bilo, saj podjetja razvijalcev v resnici niso obstajala. Takrat so bile za ohranjanje lepote strogo urejene le zgradbe osrednjih delov mesta.

Podjetja so prodala zemljišče za individualno gradnjo in po nakupu zemljišča je lastnik že samostojno naročil hišo pri katerem koli gradbenem podjetju. Čez nekaj časa, podjetjem, ki prodajajo zemljišče, je postalo jasno, da bi bilo veliko bolj donosno prodati zemljišča na območjih s pripravljeno infrastrukturo namesto posameznih parcel. Tako se je rodil izraz "okrožna gradnja".

Eno prvih tovrstnih območij sta leta 1927 zgradili dve neodvisni podjetji pod vodstvom dveh arhitektov - E. Boston blizu mesta Baltimore in D. Nicholas v predmestju Kansas Cityja.

Okrogi so sestavljali približno 6.000 hiš s 35.000 prebivalci. Ker je bilo v obeh primerih zazidljivo območje zelo veliko, so morali razvijalci rešiti številna nova vprašanja o gradnji celotne infrastrukture območja v obliki šol, trgovin in najbližjih poslovnih stavb. V tem primeru samo tehnične in komunikacijske linije niso bile dovolj, nato pa so se arhitekti odločili, da uvedejo prve standarde za razvoj stanovanjskih površin.

Tako se je naenkrat rodilo več združenj arhitektov in gradbenikov, ki danes urejajo večino vidikov gradnje spalnih prostorov, in sicer Nacionalno združenje za urbanizem in Ameriški inštitut za urbano gradnjo. Poleg uredb in zakonov o gradbenih standardih so združenja pomagala novim podjetjem pri ustvarjanju oblikovalskih in načrtovalnih območij, kar je močno olajšalo življenje potencialnim kupcem, saj so podjetja začela zagotavljati glavni načrt razvoja.

Toda s pojavom gospodarske depresije je bilo vprašanje gradnje spalnih prostorov začasno zamrznjeno: večina ljudi je padla v razmere z gotovino. Vprašanja nadaljnjega izboljšanja okrožij je bilo treba začasno preložiti na boljše čase. Že leta 1929 je predsednik G. Hoover začel sklicati zaslišanja o stanovanjskem vprašanju v tistem trenutku, ko se je depresija šele začela, in gradbena podjetja so zaradi plačilne nesposobnosti prebivalstva začela naglo zamrzniti gradbene projekte. Toda pred prihodom F. Roosevelta v upravo kardinalni zakoni niso bili sprejeti.

Takrat so lastniki hiše kupili takoj, zato so si samo bogati in dobro razpoloženi ljudje lahko privoščili življenje v spalnih prostorih, tudi srednji razred si takega življenja ni mogel privoščiti. V obdobju od leta 1910 do sredine dvajsetih let so banke zasebnikom z dobro plačilno sposobnostjo dajale hipoteke za obdobje od 2 do 5 let, vendar so ta posojila še vedno ostala draga za srednji razred. Čeprav je treba omeniti, da so bili prvi množični poskusi posojanja prebivalstva že leta 1932 po sprejetju zakona o posojilih zasebnih nepremičnin s strani vlade.

Lastniki do leta 1933 zaradi plačilne nesposobnosti hiše, ki so jo dobili na posojila leta 1932, odidejo s hitrostjo približno 1.000 na dan. Ni presenetljivo, da je predsednik F. Roosevelt, ko je prišel v Belo hišo, videl enega od sestavnih delov gospodarskega okrevanja v zagotavljanju prebivalstva dobrih stanovanj. Predsedniška uprava je dejala: če bodo ljudje srečni doma, potem bodo srečni tudi v službi.

Zato je vlada 27. junija 1934, ki jo je podpisal predsednik, sprejela enega najpomembnejših zakonov za gradnjo stanovanjskih prostorov - Zvezni zakon o kreditiranju prebivalstva za nakup zasebnih nepremičnin.

Lastniki stanovanj so prvič v zgodovini države dobili priložnost, da zaščitijo hipoteko pred naraščanjem ali padanjem cen za 80%, posojilo pa je vlada izdala za obdobje 15 let po 5% letno.

Program je trajal 3 leta, toda v teh treh letih je prebivalstvo srednjega razreda prvič dobilo priložnost za nakup hiše v predmestju, pri gradnji stanovanjskih naselij je prišlo do porasta. V tem obdobju se je rodil izraz "ameriške sanje".

V tretjem letu obstoja programa se je obrestna mera znižala na 3%, rok posojila pa se je povečal na 20-25 let, tisti, ki so prejeli posojilo po višji obrestni meri, pa bi lahko prešli v refinanciranje.

Naslednja stopnja stopnjevanja gradbeništva sodi v obdobje druge svetovne vojne, ko so se postopoma vračali njeni udeleženci, ki jim je država zagotavljala ne le pomoč v obliki različnih subvencij, ampak tudi dobro delo. Vedno so bili najprej najeti vojni veterani. Mimogrede, to načelo še danes velja. Gradnja hiš za vojaško osebje se je še pospešila po sprejetju zakona o pomoči veteranom leta 1944 oziroma tako imenovanega zakona o "pravicah vojaškega osebja", ki je za nakup nepremičnin po poteku vojaške pogodbe in po odpustu vojaškega osebja zagotovil hipoteko z nizkim odstotkom države.

Prva množična območja s polno infrastrukturo so se začela hitro razvijati v Kaliforniji, kjer so od leta 1941 do 1944 zgradili 2.300 hiš za vojne veterane.

V tem času podjetja začnejo graditi območja po že znani postavitvi danes: s parkovnimi površinami, pisarniškimi zgradbami, šolami, trgovinami in vrtci.

Spalna območja že prenehajo biti območja in postanejo samostojne občinske enote s svojimi imeni, poštnimi številkami, telefonskimi kodami. Večina prebivalstva na takšnih območjih deluje znotraj mesta, del prebivalstva pa dobi delo neposredno na takšnih območjih. Majhno podjetje se začne širiti iz središča mesta na njihova obrobja, kar še poveča razvoj stanovanjskih območij.

Hkrati se začnejo zahteve po rabi zemljišč zaostrovati, prvi tovrstni zakoni so bili sprejeti že leta 1909. Namen sprejemanja zakonov je bil predvsem ohranjati čiste in urejene spalne prostore. Na primer, prepovedano je postaviti tovarne v polmeru 20 km od spalnih območij. V varovalnem pasu so bile poslovne stavbe ali skladišča, pa tudi verižne trgovine.

S sprejetjem zakonov o urejanju rabe zemljišč so se gradbeniki vrnili k vprašanju pregleda zasnove spalnih površin in ustvarjanja prijetnosti in lepote v njih, ne le v obliki parkovnih površin, temveč tudi v obliki izboljšanega oblikovanja hiš in postavitve ulic, oblikovanja umetnih ribnikov in rekreacijskih površin.